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深圳人买房的悲喜,或许北上广的人才会懂丨谷雨数据

深圳人买房的悲喜,或许北上广的人才会懂丨谷雨数据
出品丨腾讯新闻谷雨工作室
“奋斗五年还不如深圳三个月涨的房价多,奋斗还有什么意义?”知乎上这个热门话题被200多万人浏览,近千深漂敲下了自己的故事。
一边是“房价暴涨”让普通深漂又一次心酸,一边是深圳千万豪宅被秒杀一空,速度不亚于李佳琦薇娅直播间。
房价涨。买不起。被疯抢。
在最近几个月里,深圳真实房价情况如何?“深漂”又一次买房梦碎了吗?谷雨数据试图揭开这场“深圳房事狂欢”的真相。
深圳,跃居房市“四大天王”之首
住建部公布的数据显示,第一季度中国房地产表现不佳,商品房住宅的销售面积和施工面积同比大幅下跌。

深圳人买房的悲喜,或许北上广的人才会懂丨谷雨数据

国家统计局公布的“70个大中城市新建商品住宅销售价格指数”显示,2020年3月,深圳的二手房价格环比居70个大中城市首位。
似乎在一夜之间,“戴着口罩抢豪宅”成了深圳奇闻,媒体屡屡爆出天价豪宅秒空的消息。据媒体报道,3月份,深圳招商太子湾湾玺项目三次开盘,均价数千万的公寓次次日光。一些中介在接受媒体采访时直言“从未见到如此多的看房者”。

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深圳太子湾湾玺项目公寓,均价数千万元。图 | 网络
这些潜伏在深圳的“隐形富豪”,似乎都等不及主播喊“一二三”倒计时,就将千万豪宅疯狂放进购物车。
在房子供不应求的时候,购房者不得不通过中间商另付一笔钱给开发商,才能顺利买到心仪的房子,这笔钱被称为“喝茶费”。在“家在深圳”的业主论坛上,某公馆的“喝茶费”明码标价:总价上千万的房子,喝茶费要交100万。这笔钱对于房价比较低的小城市来说,都够全款买一套房了。
土豪们在售楼大厅排着队交费,深漂只能自认贫穷为“原罪”。
深圳房价并非洪水猛兽
“北漂”与北京人隔着户口和房子,“深漂”与深圳人虽然只隔着房子,但这道沟壑更宽更深。
听闻房子遭哄抢,工薪深漂们被恐慌和无奈填充,生怕错过这趟车,下一趟就再也赶不上了。深圳的真实房价究竟是何状况?真的“暴涨”了吗?
谷雨数据爬取了房屋中介“房天下”网站上深圳1983个小区的二手房信息,包括这些社区楼盘的基本信息,以及去年5月以来的历史价格数据,将各小区1月份的平均房价作为“疫情前的房价”,4月份(截至4月17日)的平均房价作为“疫情后的房价”,通过对比差价来观察疫情前后的深圳房价涨跌情况。

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在这1983个深圳小区中,有1455个小区价格上涨、523个小区价格下跌。全市楼盘1到4月平均每平方米上涨2226元,价格上涨的小区占到了总数的四分之三;但与此同时,也有将近四分之一的小区房价下跌了。

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就涨跌的分布上来看,有一半的楼盘涨幅控制在3%以内,四分之三的小区涨价在6.76%以内。如果将10%当做暴涨的门槛值,那么共有13.36%的楼盘是经历了暴涨,但是比例只占到一成多。
结果显而易见:深圳的房价确实在涨,但是多数楼盘的涨幅程度并没有传闻中那么夸张,真正“暴涨”的楼盘并不多见。
中心区、学区,依然是“房价王者”
虽然深圳的大部分楼盘没有暴涨,但房价确实是有所上升。是哪些地方的房子在涨价?什么样的房子涨得最多?
从行政区位上来看,在深圳下辖的9个行政区和1个新区里,除了光明区和大鹏新区的房价数据暂缺,共有6个行政区的平均房价上涨。
其中,两大人口密集的中心城区——南山区和宝安区的房价涨幅最大。辖区内超过九成的小区房价都出现了上涨,平均涨幅超过5%。

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宝安区可谓王者中的王者,房地产市场一直红红火火,众多豪宅都坐落在该区。另一上涨幅度靠前的南山区,是深圳GDP排名第一的大区,区内高科技公司云集,是腾讯、大疆和中兴等知名公司的总部所在地。
而在一片看涨的势头中,坪山区和盐田区的平均房价却逆势下跌,主要因为这两个行政区都属于新开发区,常住人口比较少,产业基础和生活配套措施还不健全。
由此可见,深圳房价虽然涨了,但是不同地区的涨幅并不均。
深漂买房,除了看区位,教育资源也是至关重要的衡量因素。为了不让下一代输在起跑线,这一代则为买上优质学区房而加倍努力。
房天下网站根据各小区对口学校的不同,将小区的教育评级分为四类:一类学区房、二类学区、普通学区和非学区。

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一二类优质学区房的房价涨幅明显高于一般楼盘,学区房与否也影响着二手房价格。由此可见,在深圳,优质学区仍然是推动房子上涨的重要因素之一。
对于一名普通的深漂来说,一年要挣多少钱、存多少钱,才能赶在孩子上小学之前买上一套动辄上千万的优质学区房呢?
深漂对一套学区房望眼欲穿,有钱人对天价豪宅穷追不舍?
谷雨数据从所有小区中,找到了那些建筑类型为“联排”、“独栋”、“叠拼”和“别墅”的小区,共计74个。所谓“豪宅疯涨”的实际情况出乎意料。
从1月到4月,有四成多的豪宅小区价格下跌。例如位于龙岗区的万科第五园别墅,均价从10万多降到了8万7千多元。此外,这些豪宅小区的平均价格仅仅上涨了1171元,大约只有深圳全市房价的一半。
综上,这场“深圳房事狂欢”逐渐显出原形:
深圳房价确实在涨,但是涨幅并没有那么夸张,涨势也冷热不均。中心区和学区是“涨价之王”。而引发热议的豪宅,涨幅完全称不上“凶猛”。
80后为深圳购房主力军,90后逐渐增多
深圳是一个属于年轻人的城市,深圳的城市人口的平均年龄只有32岁,而购房者的平均年龄为35岁。中原地产公布的数据显示,80后是深圳购房的主力人群,90后购房者越来越多,他们大多从事金融证券、IT、商业贸易和运输物流等行业。

深圳人买房的悲喜,或许北上广的人才会懂丨谷雨数据

26岁的小李大学一毕业就来到了深圳,两年前自己开了一间小公司做外贸生意。比起很多底层“打工仔”,小李混得还不错,一年能挣几十万。即便如此,买房依然遥不可及。
“在深圳只有两种人,一种是想买房买得起的,一种是想买房买不起的。”小李无奈地说,“我就属于后者。”
全球大爆发的新冠疫情给小李的事业带来了致命打击,他的小公司生死未卜。
“我之前看过一套房子,周边特别荒凉,当时我犹豫了。后来这套房每年都能涨5千到1万,如今我已经高攀不起。疫情期间,我肯定是不考虑买房的。”小李说,“我得在手中留足够的现金流以便周转,谁知道我明年还能不能在深圳混得下去。”
买房计划又被无限期搁置,小李眼下要考虑的是生计,而不是置业。
深圳房价的“突出”表现很快引起了监管部门的重视,宝安区的住建局宣布将严厉打击收取“喝茶费”等价外费用违法行为,南山区也称将联合执法机构严查恶意炒作房价的行为。
想要买房的心,北上广深都一样
有网友在微博上说,“最近深圳房价上涨的新闻一下子就把我的深圳梦击碎了。时间是让人租不起房的东西。”
而这样的情况并非深圳独有,每年有无数像小李一样怀揣闯劲的年轻人来到各大一线城市打拼。
谷雨数据从一个更长的时间维度上,横向比较北上广深的二手房价格变动情况。通过房天下发布的“二手房销售价格指数”来表示不同城市自2005年以来的房价变动和趋势,各城市均以北京2005年12月为基期,以基期指数1000点为基准,因此也能实现城市间的横向比较。

深圳人买房的悲喜,或许北上广的人才会懂丨谷雨数据

可以看出,2008年以来一线城市的二手房价格大致经历了2009年、2013年和2015年的三轮大涨。

 

2009年,因2008年金融危机陷入低迷的楼市在一系列政策的刺激下迅速反弹,四大一线城市房价涨幅均在三成上下,深圳楼市跑步进入“两万元时代”。

2013年,虽然房价调控开始收紧,但是一线城市的房价依然逐步攀升。

2015年“3·30楼市新政”颁布,当年深圳的表现一骑绝尘,一年内涨幅高达41.51%,市面成交均价也一举突破4万元,并在隔年进入5万元大关。

2019年以来,深圳同样是一线城市里房价增长趋势最为明显的。国家统计局的数据显示,2020年3月,深圳二手房价格指数同比增长9.7%、上海1.6%;北京和广州的二手房价格指数略有下跌,跌幅在1%以内。

深圳人买房的悲喜,或许北上广的人才会懂丨谷雨数据

从2019年起,深圳二手房价格指数环比虽然一直保持正增长,但是其涨幅程度和此前的几轮大涨仍然有较大的差距。值得一提的是,虽然涨幅程度不如以往,但是深圳房价本就相当之高,已达6万多元,即使只有轻微上涨,也会给深漂们带来不能承受之重。
结语
当年热映的电视剧《相爱十年》改编自慕容雪村的《天堂向左,深圳向右》,演尽了深漂奋斗路上的艰辛。
男主肖然(邓超饰)满怀梦想来到改革开放最前沿的深圳。事业稍有起色之后,他便为韩灵(董洁饰)买了一幢大房子。他站在新房子里说,这里可以24小时洗热水澡,不用再和别人共用卫生间了。
而现实中每年飞向北京上海广州深圳等“梦想之城”的年轻人,都曾像肖然这样满怀斗志,但不全如肖然那么幸运。
大多数漂在外的人仍过着排队做饭,错峰洗澡,轻言轻语的合租日子。买房的梦在城里折翼,并拿不出那一份底气买下一方土地,扎根发芽。
十年前,80后们掏空口袋搭上了那趟车;十年后,90后们发现掏空口袋也远不够。
曾梦想仗剑走天涯,而如今,买下一间房已是平凡生活里的英雄梦想。

*参考资料

新华网:“作妖”炒作还是供需失调,楼市“喝茶费”歪风何时止?

财新:深圳银保监:银行对挪用入楼市的贷款要限期收回

中原地产:2019深圳购房者画像

 

撰文 | 行者*榆木*

数据 | 何红闯*易可欣*

设计 | 沈志良*蔡星宇*

编辑 | 赤兔 无花果
*为共同版权方数可视团队成员

原文始发于微信公众号(谷雨数据-腾讯新闻)

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本文转载于微信公众号(谷雨数据-腾讯新闻),本文观点不代表爱运营立场,转载请联系原出处。如内容、图片有任何版权问题,请联系爱运营处理。

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